La última ley que regula los créditos inmobiliarios para comprar viviendas en España, busca ofrecer mayor protección para el comprador. Pero perjudica a los expats que quieren comprar una vivienda en España. Nuestro experto en inversiones en Emiratos, Pablo Ferreira, nos explica los entresijos de la nueva ley.
La nueva Ley
“El pasado 2019 se aprobó en España la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Esta venía a poner fin a toda la incertidumbre social y jurídica que se había generado en torno a las hipotecas
Esta ley que a priori ofrece mayor protección para el comprador trasladando a las entidades financieras una serie de cargas, así como siendo más exigente en el estudio de la solvencia del comprador puede que, de manera involuntaria, haya dejado en mala posición a los compradores de una vivienda en España que sean no residentes
Analicemos primero cuáles han sido las mejoras introducidas.
Mejoras
- Gastos hipotecarios: junto con la entrada inicial de la vivienda suponían el mayor desembolso para el comprador, hasta ahora. Bajo la nueva ley todos estos costes tienen que estar soportados por las entidades financieras. Costes: notaría, gestoría, registro de la propiedad y el más importante por lo elevado de su importe, el impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados. El cliente únicamente debe hacerse cargo de los gastos de tasación de la vivienda.
Este cambio tan importante tiene mucho sentido. No debemos olvidar que la parte interesada en constituir la garantía hipotecaria sobre el préstamo para la compra de la vivienda, siempre habían sido los bancos
Sin embargo, no debemos confundir esto con los costes propios de la compraventa ya que estos sí recaen sobre el comprador al ser la parte interesada en la adquisición
- Comisión de apertura: se permite su cobro en un solo pago y por aquellos servicios realmente prestados por la entidad (estudio, tramitación y concesión del préstamo). El cliente tiene que haberlas aceptado.
Hay muchas entidades que la eliminan como una estrategia comercial para captar clientes
- Cláusulas suelo: desaparecen de los contratos, ya no se pueden establecer tipos de interés mínimos en las hipotecas de interés variable, aunque éstos nunca podrán ser negativos si los tipos de interés de referencia llegasen a ese extremo
- Límite a la venta de productos cruzados: a la hora de pedir un préstamo para la compra de una casa era habitual que dicho préstamo llevase asociados una serie de productos (seguro de vida, de hogar…) que era obligatorio contratar si se quería obtener el préstamo. Bajo la nueva ley, el banco puede seguir ofreciéndolos. Su contratación no será obligatoria para la concesión del préstamo, aunque sí podrá ofrecer mejores condiciones de financiación si se contratan.
Otras mejoras
- Notarios: la nueva norma otorga un mayor protagonismo a los notarios, ya que en todo momento ofrecerán su asesoramiento a los clientes y se asegurarán de que éstos comprenden las cláusulas del préstamo. Para reforzar su figura y el papel que juegan, se establece un periodo de 10 días. Se inician cuando se trasladan al comprador las condiciones del préstamo y terminan en el momento de la firma. Esto se hace precisamente para que tengan tiempo de reflexionar sobre las mismas y se puedan plantear las dudas necesarias
- Amortización anticipada: se establece un sistema de comisiones máximas que dependerán del tipo de hipoteca elegida, tipo variable o tipo fijo, y el momento en el que se vaya a realizar la amortización total o parcial
- Dación en pago: lamentablemente se ha perdido una gran oportunidad de imponer a las entidades la llamada dación en pago, que consiste en que, en caso de no poder asumir el pago de la deuda, entregando el bien que es la garantía del préstamo, éste quede saldado. Lo único que hace la ley es remitirse al Código de Buenas Prácticas elaborado por la banca en 2012
Las hipotecas multidivisa (expats)
Es este el punto que mayor perjuicio está causando a todos aquellos no residentes de la zona euro que deseen comprar una vivienda en España. La ley según su redacción, recoge el derecho de los hipotecados a cambiar la divisa del préstamo en dos supuestos:
- A la moneda en la que perciban la mayoría de sus ingresos en el momento de la evaluación del riesgo
- A la moneda del Estado miembro en el que hipotecado sea residente en el momento de solicitar el préstamo. O en el momento de solicitar el cambio de divisa
Esto ha supuesto un quebradero de cabeza para los departamentos de riesgo y jurídicos de las entidades financieras, ya que les obliga a asumir un riesgo por el efecto divisa que no desean incorporar a su balance por las posibles pérdidas que les puede ocasionar
Los créditos hipotecarios, en stand by
La solución que se ha tomado hasta el momento es la de no conceder hipotecas a todos aquellos que no residan en la zona euro, y tiene a todas las partes implicadas, asociaciones bancarias y de consumidores a la espera de alguna aclaración por parte del regulador
En los últimos años el sector inmobiliario en España ha sido un gran receptor de inversión. Tanto por parte de extranjeros, como de españoles no residentes que aprovechando su mayor capacidad económica decidían invertir en una vivienda.”
Los expertos nos aconsejan
Dado que por el momento esta actividad a través de crédito está paralizada, le preguntamos al asesor financiero Pablo Ferreira, responsable en Emiratos de Augusta Capital XXI, que nos aconseja:
“siguen existiendo alternativas para canalizar ese ahorro hacia el mercado inmobiliario o quizás sea una buena oportunidad para decidir entrar en los mercados financieros aquellos que aun no lo hayan hecho”.
Es muy recomendable contar con los servicios que ofrecen expertos financieros como Pablo Ferreira. Ellos se encargan de informar y asesorar a los clientes en todos estos aspectos. Además, pueden aconsejarnos a tiempo, de manera que podamos reaccionar con antelación.
