El mercado de los alquileres favorece a los propietarios de Dubai y perjudica a los inquilinos. Subidas entre un 20% y un 30% están provocando que los inquilinos prefieran quedarse en las viviendas donde están, con un pequeño incremento, antes que buscar una nueva.
¿Renovar o ir a por un apartamento o chalet nuevo? Más inquilinos en Dubái eligen la opción más fácil cuando los alquileres se disparan: quédense donde están. En lugar de mudarse a casas nuevas y los alquileres mucho más altos que conllevan, los residentes están extendiendo sus contratos de arrendamiento actuales.
Se nota en las últimas transacciones de alquiler residencial. “Las renovaciones de Ejari (con el Departamento de Tierras de Dubái) están ocupando una mayor parte de los registros”, según el diario Gulf News. “Entre el 1 de mayo y el 25 de julio, el 53 % de los registros de alquiler en Dubái fueron renovaciones frente al 45 % en el mismo período del año pasado”.
SUBIDAS DESDE UN 20%
Casi todos los vecindarios de nivel medio a alto en Dubái han experimentado aumentos de alquiler del 20 por ciento en nuevos contratos de arrendamiento desde principios de 2021.
Ya sea en el centro de Dubái o en un nuevo edificio en Deira, los alquileres solicitados son cada vez más altos. Los listados actuales para un apartamento de dos habitaciones en el centro muestran tarifas de 130 000 dirhams a 140 000 dirhams al año y pueden subir mucho más al alza.
Los edificios dentro en Deira, cerca de la Corniche están alquilando apartamentos de dos dormitorios a cerca de 80.000 dirhams, mientras que, en algunos de los barrios más asequibles, la tasa de venta ronda los 55.000 dirhams.
NUEVO ALQUILER MÁS MUNDANZA
Esta es la realidad para aquellos inquilinos que desean extender sus contratos actuales: los propietarios piden más. Pero las agencias inmobiliarias dicen que si el inquilino tuviera que computar el costo de mudarse con quedarse donde está, la última opción tendría más sentido. En la mayoría de los casos.
Con los alquileres aumentando más del 20 por ciento en Dubái, para muchos tiene más sentido quedarse y aceptar el aumento del índice de alquileres RERA en lugar de ir al mercado abierto y pagar mucho más por una nueva vivienda de las mismas características.
La mayor ventaja de cambiar a una nueva vivienda alquilada es el bloqueo de dos años proporcionado”, explican los expertos inmobiliarios. “Tenía sentido cuando los alquileres comenzaron a aumentar el año pasado. Pero ahora, tener que pagar ese 20-30 por ciento adicional está obligando a muchos inquilinos a reconsiderar un nuevo lugar”.
Para aquellos inversores con casas nuevas para entregar y alquilar, esto podría ser una preocupación. Es posible que hayan estado elaborando planes para obtener un ingreso de alquiler más alto a medida que los alquileres siguen subiendo. Pero ahora, se enfrentan a la realidad de que muchos inquilinos potenciales prefieren no mudarse, a pagar un 20-30 por ciento más.
¿En qué zonas aumentan los alquileres?
El precio de los alquileres en la mayoría de las zonas de Dubai está aumentando. Lo hace a un ritmo muy rápido y las zonas que encabezan esta subida son Marina, JBR, JLT y Palm Jumeirah.
¿Qué dicen los expertos?
Tras estudio realizado por Asteco, los precios de los alquileres en el puerto deportivo de Dubai han aumentado un 25%. A esta área la sigue Palm Jumeirah, JBR y JLT con un 22% de aumento, mientras que los alquileres en JVC y Greens aumentan un 21%.
Pero no solo en estas zonas están aumentando los alquileres. En las áreas más asequibles como Deira, Dubai Sports City y JVC ha habido un aumento del 11%, 15% y 21% respectivamente. En cuanto a Discovery Gardens e International City, los precios de los alquileres han aumentado del 2% y el 5%, respectivamente.
Demanda inmobiliaria
El Centro de Estadística de Dubai, ha anunciado que la población ha aumentado en más de 100.000 personas desde 2020. Esto se debe a las continuas reformas económicas y a la facilidad de obtener visados. Lo que está atrayendo a jóvenes profesionales y a personas con un alto poder adquisitivo a Dubai.
La mayor demanda inmobiliaria ha sido registrada en las residencias de gama media-alta. Pero, poco a poco, se está viendo una gran demanda en las viviendas de alquiler en zonas más asequibles.
Aumentos en las tasas de alquileres
Las tasas de los alquileres en Dubai de apartamentos y villas han aumentado en el primer trimestre de 2022. Lo hacen con aumentos trimestrales del 4% y del 5%. Se espera que las tasas de alquiler aumenten aún más para las propiedades de alta calidad, aunque a un ritmo más lento.
Según los expertos, los alquileres en los últimos 12 meses han aumentado un 16,2%. Los precios medios de apartamentos y villas han aumentado un 15,1% y un 23,5%, respectivamente. Palm Jumeirah encabeza la lista con un aumento de los alquileres del 38% interanual, seguidos de Dubai Marina, 34%, y The Greens y The Views, 24%.
Los alquileres seguirán aumentando con el aumento de un 16% de las villas y un 33% de los apartamentos. Se espera que los alquileres de las villas de Dubai lleguen a los precios de 2014 a finales de este año y les seguirá el aumento de los alquileres de apartamentos.
De esta forma, muchos inquilinos intentan encontrar un apoyo en el índice de alquileres de Rera para evitar las fuertes subidas que los propietarios están pidiendo durante las renovaciones. Sin embargo, los nuevos contratos de alquiler se ven impulsados por las condiciones del mercado. Muchas residencias, sobre todo apartamentos en edificios y zonas muy solicitadas, alcanzan los precios de venta.
